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柿本洋の「OKINAWA中古住宅ガイド」<4>

リフォームで気をつけたいのは?

 前回は「中古住宅って実際どうなのか?」という部分に触れました。今回は「中古住宅を購入する際のリフォームのポイント」をテーマに書きたいと思います。
 中古住宅の購入にあたり、多かれ少なかれ、大抵の方がリフォームを検討されるかと思います。さらに、リフォームの経験自体も初めての方がほとんどではないでしょうか。何をどうしたら良いのか? 優先順位は? 費用はどれくらい掛かるのか? など頭を悩ませることも多いでしょう。
 そういったニーズに対応し、現在は物件探しから住宅ローンの相談、リフォームの見積もりや工事、アフターサービスまでをワンストップで提供する会社も全国的に増えてきています。

 一戸建てとマンションとでは、検討するポイントが異なります。さらに沖縄の物件は鉄筋コンクリート(RC)造の住宅が多いことから、リフォームの自由度などについて、木造とは少し異なる点もあります。そのあたりを解説します。
 まず一戸建ての場合、メンテナンスの状況にもよりますが、ある程度築年数がたっているものであれば、躯体(くたい)回り(外壁補修や塗装、屋上防水など)のリフォームから検討しなければなりません。
 日々生活をするのは内部なので、そこに予算を掛けたい人もいるかもしれませんが、個人的には外部に予算を掛けて、残った予算を内部リフォームに回すという方法をお勧めします。理由は、RC造住宅の場合、一度コンクリート内部に雨水が入って鉄筋を腐食させてしまうと、元の状態に戻すのは困難だからです。
 国の施策として躯体のメンテナンスの状態を物件価格に反映させる方向で調整も進んでいます。購入した物件の資産価値を下げないためにも、躯体のメンテナンスはしていた方がいいでしょう。
 防蟻処理も、検討されることをお勧めします。一般的に防蟻処理の保証期間は5年~10年程度で、新築当時に防蟻処理がされていても、それ以上経過してれば効果がなくなっている可能性があります。せっかくリフォームしたのに、シロアリの被害にあった話もまれに聞きます。

 次にマンションですが、基本的に専有部分のインフィル(内部)部分しか自由にリフォームできません。ベランダや窓サッシ、玄関も通常はリフォーム不可なので、管理組合との調整が必要になります。床材は、マンションによって管理規約などで遮音規定を設けているところもありますから、張り替えには注意が必要です。購入前に管理規約を確認しましょう。
 「壁式構造」のマンションでは、壁が構造上不可欠な壁になっているため、撤去や移動ができず、大きな間取りの変更が難しくなります。二重床・二重天井になっている階高が高いマンションは、給排水管の移設や、電気の配線がしやすくリフォームの自由度が高くなります。
 そのほか、マンションでは1棟全体で電気を引き込んでいるため、電気容量の上限の確認も忘れずに。上限が低いとIHやエアコンなど使用する機器に制限がでてきます。

 最後にリフォーム費用に関してですが、現在は住宅の購入代金にリフォーム代金も一本化できる住宅ローン商品も増えてきています。リフォームローンよりも金利が低いですので、検討する価値はあります。ただし、借り入れ審査の段階でリフォームの見積もりが必要になります。一戸建てだと躯体の状態、マンションだと管理規約などを確認しながら、購入前にリフォーム業者に物件を見てもらうことが重要になります。

次回は、実際に物件を買う際のポイントに触れます。

リフォーム前。中古マンションのキッチン周り
リフォーム前。中古マンションのキッチン周り

工事中の様子。内装材をはがし、内部をむき出しにして、配管などを交換する
工事中の様子。内装材をはがし、内部をむき出しにして、配管などを交換する

リフォーム後。キッチンのレイアウトも変わり、フローリングは研磨して再利用。壁にもペイントを施しておしゃれに仕上げた
リフォーム後。キッチンのレイアウトも変わり、フローリングは研磨して再利用。壁にもペイントを施しておしゃれに仕上げた


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この記事のライター

柿本 洋

佐平建設取締役常務

柿本 洋

1979年、広島県生まれ。㈱佐平建設取締役常務、㈲日建開発取締役。「身の丈に合う、こだわりのマイホームを」と考える人向けに、中古住宅の物件情報とリフォーム案をセットにして発信する不動産サイト「きたな美(ちゅ)らん」をオープン。建物の状態を診る「1級建物アドバイザー」の資格を持つ。3児のパパ。

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