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柿本洋の「OKINAWA中古住宅ガイド」<5>

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いざ購入! 予算組みとローン選び

 今回はいよいよ最終段階、「物件購入!」をテーマに書きたいと思います。
 不動産会社からの紹介やポータルサイトで気になる物件が見つかったら、まずは現地での内覧。内覧の際は、第4回で紹介したリフォームのポイントを確認しながら、全体的な費用も合わせてイメージしていきます。その後、購入を決める際は、第三者による住宅診断(インスペクション)や既存住宅瑕疵(かし)保険の検討も合わせて行うのがベストです。
 人生で一番高い買い物をするわけですから慎重に…なのですが、あまり時間を掛け過ぎると、その間に他の人に購入されることがありますので、極力スピーディーに行うことも大切です。

 物件購入を決心したら、購入したい価格で不動産会社に買付証明(「○○万円で買います」という意思表示)を出します。
 ほとんどの人が住宅ローンを組むことになると思います。その際は、物件の売買契約に住宅ローン特約をつけましょう。住宅ローン特約とは売買契約締結後に万一、住宅ローンを借りることができなければ売買契約を解除できるという特約です。

 また、物件価格にリフォーム費用、諸経費(仲介手数料、不動産登記費用、ローン保証料など)まで考慮して、総予算が幾らなのかをつかむことも大切です。諸経費は、一般的に物件価格の6~7%程度が目安。自己資金の額も重要で、借入額の20%程度が目安とされています。

 中古住宅を購入する場合は「リフォーム費用」も忘れてはいけません。金融機関との調整にはなりますが、住宅ローンにリフォーム費用まで組み込むことも可能です。
 ただし、「物件価格+リフォーム費用」で借り入れ可能な枠を超えてしまうと、借り入れが難しいのも確か。物件の購入後にリフォーム費用を借り入れるとなると、住宅ローンに比べ金利が高いリフォームローンを使うことになります。
 ポイントは、住宅ローンを組む際に、リフォーム業者に事前に物件を見てもらい、現時点での要望を伝えてリフォーム費用の見積りを準備しておくこと。これらの点を踏まえて、シミュレーションしてみましょう!
 もし、このタイミングで知り合いにファイナンシャル・プランナーがいれば、相談するのもよいでしょう。住宅ローンを組むことで、家賃がなくなりますが、ローンの返済が始まり、月々の負担が変わってきます。生命保険など家計を見直すのに、いいタイミングです。

 物件価格+リフォーム費用+諸経費+予備費(引っ越し代等)に対して、自己資金を差し引いた借入予定金額について、金利、返済期間を考慮して月々の支払いのシミュレーションをします(金融機関のホームページ等で簡単にシミュレーションできます)。月々の家賃と比べて1カ月当たりの負担額はいかがですか?
 さらに、マンションの場合は、毎月の積立修繕費、管理費、駐車場代も考慮しなければいけません。
 そのほか、一戸建て・マンションとも固定資産税の支払いも毎年必要になります。購入した年には不動産取得税もかかります。不動産の購入って、表面に見えないお金が多いものです。

 シミュレーションができたら、金融機関に住宅ローンを申し込みます。もし、知り合いに銀行員の方などがいれば紹介してもらう方がいいかもしれません。最近ではイオン銀行や鹿児島銀行など低金利の銀行が県内に進出しています。金融機関によって金利が変わってきますので、数カ所回って検討されるのが良いかと思います。
 金利のタイプについては、変動がいいのか、固定がいいのか、担当者の方からもしっかりと話を聞いてから選びましょう。
 個人的には変動金利は今後、金利上昇の可能性もありますので、まずはフラット35の検討をお勧めします。フラット35はリフォーム費用についても一本化できるタイプもあります。
 ローン審査が通れば、リフォームの内容を固めて物件&リフォームの契約、引き渡しと進み、その後リフォームしてやっと希望のマイホームに住むことになります。

次回からは、実際に中古住宅を購入して住んでいる方々の事例をご紹介します。


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この記事のライター

柿本 洋

佐平建設取締役常務

柿本 洋

1979年、広島県生まれ。㈱佐平建設取締役常務、㈲日建開発取締役。「身の丈に合う、こだわりのマイホームを」と考える人向けに、中古住宅の物件情報とリフォーム案をセットにして発信する不動産サイト「きたな美(ちゅ)らん」をオープン。建物の状態を診る「1級建物アドバイザー」の資格を持つ。3児のパパ。

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