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2015年おきぎん賃料動向調査③ 築年数と平均稼働率・家賃の関係「築31年以上でも80%台」

2015年おきぎん賃料動向調査③ 築年数と平均稼働率・家賃の関係
「築31年以上でも80%台」

【グラフ1】築年数経過に伴う平均稼働率・平均家賃の推移(平均家賃は新築を100%とする)
【グラフ1】築年数経過に伴う平均稼働率・平均家賃の推移(平均家賃は新築を100%とする)

2回にわたり紹介した、おきぎん賃料動向ネットワーク調査。最終回は、築年数と平均の稼働率・家賃の推移、入居者に人気の設備や、入居の好条件となる周辺施設を見ていく。古い物件ほど稼働率や家賃が下がる傾向、「駐車場2台」「小学校近くの立地」といった要素が入居を左右する点が浮き彫りになった。

新築の家賃上昇 中古に割安感

 平均家賃を新築で100%とした場合の「築年数経過に伴う平均稼働率・平均家賃の推移」を見ると、築2年以降は稼動率・家賃ともに低下し続け、築16年以降で稼動率、築21年以降で平均家賃がそれぞれ90%を下回った=グラフ1。半面、築31年以降も80%台をキープ。その要因を、調査した髙良圭研究員は「建築費の高騰や設備の充実化で新築の家賃が全体的に上がり、中古との家賃の差が広がった。結果、中古の割安感が増した」と分析する。入居者のニーズをとらえたリフォームやリノベーション(資産価値を高める大規模な改装)をした古い物件では、以前よりも高い家賃で貸しつつ、稼働率をキープしている事例もあったという。
 「入居者に人気の高い設備」では、バス・トイレ別が21件と最多=グラフ2。室内洗濯場やインターネット対応、エアコンはもはや標準となりつつあるようだ。駐車場2台は「那覇市新都心・西部・東部を除く全域で、入居判断の基準になっている」と指摘する。「好条件となる周辺施設」では、スーパーと学校(特に小学校)はいずれも23件と最多=グラフ3。ファミリー層を中心に、買い物や子どもの通学に便利な立地は、優先順位が高いことが浮き彫りになった。

厳しさ増す賃貸市場

 総括として髙良研究員は、本島北部や中部など広い地域で物件の供給過剰感が見られ、賃貸市場は厳しさを増している点を指摘。「新規参入であれば徹底的な事前調査、現在経営中であれば適切な設備投資が求められる」と強調した。

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【グラフ2】人気の高い設備(複数回答)
【グラフ2】人気の高い設備(複数回答)
【グラフ3】好条件となる周辺施設(複数回答)
【グラフ3】好条件となる周辺施設(複数回答)

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<いえの旬ネタ>
取材・編集:我那覇宗貴
沖縄タイムスの副読紙/毎週金曜日発行・週刊タイムス住宅新聞「第1568号2016年1月22日掲載紙面から転載」

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